2026 yılının ilk altı ayına ait piyasa verileri, Türkiye genelinde konut talebinin ekonomik dalgalanmalara karşı oldukça dirençli bir duruş sergilediğini kanıtlıyor. Güncel raporlara göre, yılın ilk yarısında toplam 699.516 adet konut el değiştirdi. Geçen yılın yüksek baz etkisine rağmen satış hacminin bu seviyelerde seyretmesi, gayrimenkulün hem temel barınma ihtiyacı hem de stratejik bir varlık olarak cazibesini koruduğuna işaret ediyor. Tapusor’un veri odaklı perspektifiyle bakıldığında, piyasanın “bekle-gör” modundan, somut verilere dayalı stratejik alımlara evrildiği bir dönemdeyiz.
Kredili Satışlarda Dikkat Çeken Toparlanma
Finansman erişimindeki zorluklara rağmen ipotekli satışlar tarafında ılımlı ancak kritik bir toparlanma süreci yaşanıyor. 2026’nın ilk yarısında ipotekli satışlar, bir önceki yılın aynı dönemine göre %32 oranında artarak 142.794 adede ulaştı.
Daha da önemlisi, toplam satışlar içerisinde kredili işlemlerin payı %15’ten %20’ye yükseldi. Bu tablo, piyasada satılan her 5 konuttan birinin kredi veya alternatif finansman modelleriyle finanse edildiğini gösteriyor. Bu süreçte özellikle tasarruf finansman modellerinin piyasaya sağladığı likidite desteği, banka kredilerindeki yüksek maliyet bariyerini aşmak isteyen yatırımcılar için can suyu olmaya devam ediyor.
Yeni Konutlarda Son 4 Yılın Rekoru
Sektörün üretim kanadını temsil eden ilk el konut satışları, 221.487 adetlik hacimle son dört yılın zirvesine yerleşti. Kentsel dönüşüm projelerinin hızlanması ve deprem bilinciyle birlikte güvenli yapı stoğuna yönelen talep, bu rekorun temel itici gücü oldu.
Buna karşın, yeni konut satışlarının toplam piyasa içindeki payı %32 seviyesinde kaldı. 2014-2018 dönemindeki %48’lik tarihsel zirvelerle kıyasladığımızda, piyasanın üretim kapasitesi anlamında hala gidilecek yolu olduğunu görüyoruz. 2020’den bu yana %30-%33 bandına sıkışan bu oran, talebin var olduğunu ancak arzın henüz bu talebi tam kapasiteyle karşılayamadığını gösteriyor.
Gayrimenkul Yatırım Değerlemesi: Fiyat ve Amortisman
Konut Fiyat Endeksi verilerine göre fiyatların reel bazdaki değişimi 29 aydır negatif bölgede seyrediyor. Fiyatlardaki reel düşüş hızı yavaşlasa da, yatırımcılar için asıl fırsat penceresi kira getirilerinde açılıyor.
| Parametre | Durum / Değer |
|---|---|
| Amortisman Süresi | 16 Yıl |
| Fiyat Eğilimi | Reel düşüş hızında azalma |
| Yatırım Durumu | Yatay seyir / Alım Fırsatı |
Analist Notu: 16 yıllık amortisman süresi, Türkiye gayrimenkul piyasasının tarihsel ortalamaları (20-25 yıl) düşünüldüğünde “güçlü bir alım sinyali” olarak değerlendirilmelidir. Reel fiyatların yatay seyrettiği bu dönem, kira çarpanı düşük ve getiri potansiyeli yüksek mülkleri portföye eklemek isteyen uzun vadeli yatırımcılar için stratejik bir fırsat penceresidir.
Konut Arzında Yeni Dönem: Yapı Ruhsatları ve Maliyetler
Gelecek dönemin konut arzını temsil eden yapı ruhsatlarında %37’lik çarpıcı bir artış yaşandı ve ruhsat alan daire sayısı 232.252’ye ulaştı. Ancak burada bir parantez açmak gerekiyor: Yapı ruhsatlarındaki bu artış, hemen yarın yeni konut stoğu anlamına gelmiyor. İnşaat süreçleri ve maliyet dinamikleri göz önüne alındığında, bu ruhsatların piyasaya somut arz (teslimat) olarak yansıması ancak 2027’nin sonu veya 2028 yılını bulacaktır.
Üretim tarafında ise maliyet baskısı sürerken ilginç bir makas oluşuyor. İnşaat maliyet endeksi yıllık %29,8 artarken, en büyük pay %32,6 ile işçilik giderlerine ait. Maliyetlerin genel tüketici enflasyonunun altında kalması, ancak konut satış fiyatlarındaki reel düşüşün devam etmesi, geliştiricilerin kâr marjlarının ciddi şekilde daraldığını gösteriyor. Bu durum, önümüzdeki dönemde yeni projelerin fiyatlama stratejilerinde yukarı yönlü bir dip baskısı oluşturabilir.
Yabancı Talebi ve Bölgesel Odak
Yabancı yatırımcıların piyasadaki payı %1,3 ile tarihsel olarak en düşük seviyelerine gerilemiş durumda. Global ekonomik konjonktür ve yerel mevzuat değişikliklerinin etkisiyle yabancı ilgisi zayıflarken, mevcut sınırlı talep İstanbul ve Antalya gibi küresel marka değeri taşıyan merkezlerde yoğunlaşmaya devam ediyor.